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新2网址大全(www.hg108.vip):9月因城施策加快,但市场仍承压,四季度还有哪些政策空间?

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下半年以来,我国房地产市场活跃度不足,购房者置业信心仍偏弱。7月中央政治局会议为房地产政策定调,“稳定房地产市场”成为下半年政策优化的重要方向。8月国常会多次强调“一城一策”灵活运用政策,支持刚性和改善性住房需求。各部委及地方政府积极响应中央号召,9月各地政策出台频次有所加快,释放更多积极信号。但整体来看,9月楼市销售恢复不及预期,“金九”成色不足,据中指初步统计,9月重点100城商品住宅成交面积环比略有增长,但同比降幅仍超20%,四季度仍需加快、加大政策力度,才能托底市场恢复。

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“房住不炒”政策基调未变

各部委积极落实相关举措稳定房地产市场

9月,“房住不炒”仍是房地产政策底线,继续坚持“因城施策”调控方向,中央多次明确支持刚性和改善性住房需求,因城施策运用政策工具箱中多项工具。中央定调后,进一步强调要压实地方政府责任,加快推进实施各项政策。国务院吹风会及专题会议中亦明确强调推动相关实施细则早出快出、应出尽出,能用尽用、快出快落地。

“中国这十年”系列主题新闻发布会上,住建部给出未来住房政策的发展方向,强调坚持“房住不炒”定位不变,健全住房市场体系和住房保障体系,努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标,完善人房地钱四个要素联动机制。同时,提到保交楼专项工作“正在紧张有序的进行当中”。此前2000亿政策性专项借款已经释放,9月银保监会再次明确保障房地产融资平稳有序,支持地方保交楼稳民生,支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。

金融端,9月,央行发布多篇文章明确金融政策方向,将坚持实施稳健的货币政策,充分发挥存款利率市场化调整机制重要作用,同时建立风险预警和监管评级体系,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

9月23日,银保监会相关部门负责人介绍目前防范化解重点领域相关风险的工作进展时表示:“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”。而今年3月,银保监会主席郭树清的表述为“去年房价下降,房地产的泡沫化、货币化的问题发生根本性的扭转”,本次房地产金融化泡沫化势头提法由此前的“根本性扭转”变为“实质性扭转”,是对地产去泡沫阶段性工作的肯定。

短期来看,在房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转的条件下,金融端政策宽松的趋势或延续,特别是针对需求端政策有望继续发力,居民信贷或进一步宽松。从企业端来看,中央多次提到满足房地产企业合理融资,支持企业拓宽融资渠道,近期“中债增”全额担保民营房企债券进一步释放积极消息,部分房企融资环境有望得到进一步改善,但目前政策普及范围较窄,在防范化解房地产风险的政策方向下,企业端资金支持或仍偏谨慎。

因城施策节奏加速

一二线城市政策跟进

9月以来,各地持续完善市场调控工具箱,政策优化节奏有所加快,热点城市加大政策优化力度,进一步稳定市场预期。9月截至28日,各地已优化房地产政策超百条。政策内容除了涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度,发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外,部分城市持续完善政策工具箱,支持多孩家庭购房、租赁破限购,多地二手房“带押过户”“连环单”等政策也陆续跟进。

城市类型来看,9月一线城市政策优化仍以稳为主,二线城市继续从限购、限贷、公积金等角度发布多条调控措施,循序渐进改善房地产政策环境;三四线城市政策优化力度较大,部分城市出台一揽子措施,稳定市场预期。

数据来源:中指研究院综合整理

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1. 多城继续放松限购政策,并向热点城市延伸

自8月底上海对临港新片区非户籍人才放松购房门槛后,本月二线城市限购政策出台频率和力度明显增加,天津、苏州、济南等近十城相继出台相关政策,主要涵盖放松限购区域范围、放松购房套数认定标准、购买非限购区住房无需进行资格核验等方面。

9月1日,据媒体消息,苏州市吴江区对非本地居民放开限购,外地户籍只需向开发商提供身份证明,无需社保即可直接在吴江购买首套房,提供大专以上学历证明和一个月社保即可在吴江购买最多三套房。9月14日,苏州对六区放开非本地户籍限购条件,无需社保可直接购房,外地人认定为人才家庭后视同本市户籍,限购三套。但9月16日,苏州已“撤回”上述新政策,目前除吴江区外,苏州五区陆续恢复原限购政策,非本地户籍家庭购房仍要求3年内连续6个月社保或个税。

9月15日,济南市限购范围缩小,仅对二环以内的历下区、市中区区域实施限购,其他区域放开限购。

9月16日,天津市住房城乡建设委等7部门联合发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》,非本地户籍居民连续6个月社保可购一套房,60岁以上家庭及多孩家庭可多购一套,自有住房租做保障性租赁住房5年以上的可多购一套。限购区域内住房出租的可多购一套,但家庭总套数不得超过2套。

值得注意的是,9月苏州、青岛部分限购政策被收回,进一步表明“房住不炒”仍是政策的底线。短期来看,核心二线城市不会全面取消限购,预计更多城市或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进。

2. 优化“认房认贷”,降低首付比例,降低房贷利率

绍兴、天津、郑州、合肥等城市限贷政策逐步放松,主要涵盖降低商贷首付比例、降低个人住房贷款利率下限、开展组合贷款、优化“认贷认房”等相关措施。

9月9日,绍兴市越城区推出房产新政18条,适当下调商业银行住房贷款利率,二套已结清的,适用首套房贷款政策,首付比例降至20%。

9月16日,天津市出台相关政策放松限贷,无房首套首付比例最低30%,二套首付比例最低40%,实行认房不认贷。利率首套实行LPR-20BP,二套实行LPR+60BP。

9月22日,合肥市限购区内居民名下有一套房贷款已结清的,部分银行支持二套房最低首付比例30%。

9月27日,据市场消息,武汉市贷款政策调整,二套房首付比例调整为40%,同时取消对二套房不同面积的首付差异限制。

房贷利率方面,8月5年期以上LPR下调后,重点城市房贷利率继续回落,9月首套平均房房贷利率降至4.15%,二套利率降至4.91%,逐渐接近下限水平。据统计,当前已有80余城房贷主流利率低至首套4.10%,二套4.90%的下限水平。

图:2020年以来重点城市房贷利率走势

数据来源:网络公开资料,中指研究院综合整理

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3. 降低公积金贷款首付比例,提高贷款额度,部分地区支持“商转公”

郑州、重庆等城市优化公积金政策,主要涵盖降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款最高额度、“一人购房全家帮”、受疫情影响的企业和个人可缓缴公积金、支持公积金提取支付房租、都市圈住房公积金实行互认互贷等相关举措。

9月1日,郑州市住房公积金管理中心日前发布《关于“1+8郑州都市圈”住房公积金一体化协同发展有关事项的通知》,都市圈住房公积金实行互认互贷,在郑州市行政区域购房的都市圈其他城市住房公积金缴存职工,可申请住房公积金贷款,郑州外家庭在郑州已有住房套数,按在还贷款记录认定。

9月2日,重庆市发布通知,职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房贷款的,最低首付款比例由40%降低为30%;多子女缴存职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房贷款的,最低首付款比例降低为25%。公积金贷款额度提高,单人50万元,双人100万元,多孩家庭单人60万元,双人120万元。同时住房认定标准,中心城区以外住房不纳入审核。申请公积金贷款只将公积金贷款记录纳入考察范围。

石家庄、银川、绍兴等城市继续推出“一人购房全家帮”的公积金购房政策,9月6日,石家庄发布通知,对使用住房公积金贷款购买我市行政区域内自住住房的借款人,允许其父母及配偶父母可以申请作为共同还款人参与还款。

另外,福州、烟台、洛阳等城市对“商转公”贷款予以支持,主要涵盖恢复商转公贷款业务,明确“商转公”贷款办理相关条件,降低相关门槛要求等相关举措。“商转公”有利于减少已购房家庭贷款利息支出,减轻还贷压力,降低住房贷款成本。随着各地因城施策的力度进一步加大,预计未来支持“商转公”政策的城市将进一步扩围。

4. 部分城市调整限价政策,“限跌令”频现

广州、绍兴、巴中等城市调整限价政策,主要涵盖调整备案价上下限、优化备案价批次涨跌幅度、支持首次备案后价格灵活调整等相关举措。

9月9日,绍兴市越城区推出房产新政18条,允许预售许可证3个月后可申请进行备案价格调整。

9月15日,据媒体消息,广州市调整新房备案价,“一房一价”由原来按楼栋均价上下浮动6%,调整为可上浮10%、下浮20%,楼栋均价不能超过项目核定线均价。

9月19日,南京市发布第三批集中供地公告,取消毛坯住宅限价条件。

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此外,巴中市、高县、田东县等部分地区颁布限跌令9月5日,巴中市要求成交价格跌幅不得超备案价5%、涨幅不得超备案价10%。同日,宜宾市高县要求预售申报均价与首期申报均价上下浮动范围应在15%内,与同地段、同品质、同类型项目近期备案均价上下浮动范围应在15%以内。

各地房地产市场环境不同导致对于限价要求有所区别,部分城市有限度的调低备案价格下限,可以一定程度上起到促进需求释放的作用,短期促进商品住宅成交量的提升。但对于部分城市来说,短期市场情绪低迷下,房价下跌或导致购房者观望情绪进一步加重,因此不同城市采取不同的价格管控措施,防止企业恶意降价,或有利于稳定市场预期。

5. 二手房相关政策陆续推出,“带押过户”“连环单”业务成焦点

9月,无锡、合肥、广州等城市均推广二手房“带押过户”模式,据统计,截至9月底,今年已有十余城发布类似政策。同时,北京实行存量房交易“连环单”业务并行办理,促进二手房交易的相关政策持续扩围。

9月20日,无锡市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局联合对外宣布,无锡在全省率先推出标准化普适性“带押过户”模式,该业务已从企业推广至市民群众、并将在所有银行全面铺开。

9月21日,合肥市二手房“带押过户”第一笔交易顺利试行通过,有望大规模施行。

9月22日,人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知,拟进行二手房“带押过户”推动工作。

9月21日,北京市住建委和市规自委发布关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知,将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理,以提高房屋交易效率、降低购房成本。

6.“保交楼”举措持续落地,专项借款落位

今年以来,中央多次强调“保交楼、稳民生”,“保交楼”已经成为当前稳定房地产市场的关键内容,高级别会议定调后,各地政府相关举措及配套资金已在加快落实,8月下旬,专项用于“保交楼”2000亿元专项借款启动,9月,国家开发银行已向沈阳支付相关资金,郑州第一批专项借款50亿元也已下达。9月,多地召开“保交楼”专项会议,结合当地实际情况,实质推动“保交楼”举措落地,修复购房者置业信心,促进房地产行业平稳发展。

表:7月以来各地保交楼相关政策梳理

资料来源:中指研究院综合整理

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除了以上政策举措外,部分城市从优化预售监管、加大购房补贴力度等方面完善政策工具箱,出台支持多孩家庭租购房、鼓励集中团购住宅等政策的城市也在进一步扩围。

当前各地优化政策的节奏加快,短期态势或延续,但各地政策放松的前提仍需坚持“房住不炒”定位,一二线热点城市限购放松仍将偏向谨慎,预计更多城市或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式放松,限贷政策或将进一步优化,特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放,而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。

此外,各地二手房相关政策已经陆续跟进,旨在提高流程效率,打通交易链条,便民提效促进刚需和改善性住房需求释放,短期二手房相关优化政策或进一步扩围。同时,四季度仍是“保交楼”的关键节点,随着专项借款进一步落位,各地针对停工项目的解决措施亦将不断落实,“保交楼”工作有望取得更多实质性进展。

短期来看,若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且不出现超预期事件,四季度至2023年年初房地产市场有望企稳,主要表现为房价止跌,销售同比降幅收窄,全年全国商品房销售面积同比降幅或在20%左右。

当前房地产市场预期偏弱、购房者置业信心不足,四季度,仍需要各地更大力度、更快节奏地优化政策,特别是针对核心二线城市,适度允许基本面较好的城市市场热度回升,产生示范效应,有助于带动整体市场预期恢复。

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政策解读:

苏州青岛政策再现“一日游”,热点城市取消限购仍谨慎

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住建部:健全住房市场+保障体系,“保交楼”工作紧张有序推进

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8.24国常会定调,一大波楼市优化政策即将到来!

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中国房地产政策跟踪报告(2022年8月)

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房地产市场:

中国房地产市场月报2022年08月

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中国300城市土地市场交易情报(2022年8月)

https://u.fang.com/ytcs4m/

企业研究:

2022中国房地产品牌价值研究报告

https://u.fang.com/ytcstx/

中国房地产企业动态监测第320期

https://u.fang.com/ytcsk9/

中国房地产企业融资监测月报-8月

https://u.fang.com/ytcsk8/

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