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  第一财经 孙梦凡

  政府出面站台、鼓励居民团购商品房的城市,又多了一个郑州。

  近日,由郑州市人民政府主办,郑东新区管委会、郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会承办的“郑州市商品房团购会”在郑州举行,支持新兴产业单位、科研机构、产业园区等单位,集中团购商品住房解决职工住房问题。

  “现在疫情防控逐渐放开,这次活动是为了鼓励大家消费,提振购房者的信心。”郑州当地一中介人士称,确实有特定单位统一买的,不过一般购房者都能通过中介走这个活动,拿到最低的团购活动价,由中介向楼盘推荐客源、月底核算。

  不仅是郑州,今年来恩施、贵阳、遵义、桐庐、铜陵、巴中、黄冈、长春、连云港、绍兴等超二十个城市,均发布了商品房团购相关政策或活动。湖北恩施、贵州等地甚至宣布,团购商品房优惠价格不计入备案价格跌幅比例范围。

  在郑州上述地产人士看来,此类活动其实就是变相降价,以刺激购房者消费,实际成效如何还有待观察。“现在市场有复苏趋势,但较前段时间还未有很大变化。”

  

  为提振楼市活跃度,地方政府除了出台正式的调控政策,商品房团购活动也此起彼伏。

  最新一地是郑州。据郑州市住房保障和房地产管理局党组书记、局长赵红军介绍,上述活动目的是发挥房地产新政优势,更好落实决策部署,防范化解风险,保障民生和维护社会稳定,更快恢复市场活力、提振市场信心。

  据悉,团购房源须是“五证”齐全的现房或准现房(一年内竣工交付),在首付比例、契税补贴、公积金贷款等方面均有利好政策,同时鼓励房地产开发企业给予更多优惠。

  在郑州多位受访地产人士看来,此前郑州疫情反复,对当地商品房市场有一定影响,这类团购活动可以提振消费者信心,同时在价格上更多让利于购房者。短期内有利于促进购房意愿者的成交落地,提升购房者入市积极性。

  郑州楼市确实已经历了长时间的低迷期。克而瑞河南区域研报表示,11月份的郑州受疫情影响,几乎处于“半停摆”的状态,市场活跃度下降至低点,成交量环比下跌近七成。前十一月top20房企销售金额上榜门槛同比下降42%,多数房企销售目标完成率只有三成左右,仅少数央企销售表现较为亮眼。

  为吸引购房者,郑州的房企用尽方法,除了抓住线上渠道销售,还推出了多重优惠、无理由退房等政策,但11月案场成交环比仍跌69%,同比跌90%,为近一年最低值。虽然房企不断释放优惠,但实际效果越发势微,中部房企业绩尤为惨淡。

  由此,才产生了这类政府背书提振消费信心的活动。在前述团购会上,郑州政府进一步强调,房地产业是郑州经济社会发展的重要组成部分,房地产市场健康发展对稳住经济大盘、保障民生和社会稳定,防范和化解金融风险具有重要意义。

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  除了开展商品房团购活动,郑州还祭出了多项政策,包括适度调整住房限购政策、确保新市民购房同等待遇、扩大住房有效需求、推进租购并举、落实购房税收优惠政策、开展购房补贴、优化新市民购房金融服务、执行“认贷不认房”政策等。

  中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,团购会叠加相关政策支持,短期内有利于提升购房者入市积极性,新房成交量有望好转。中长期来看,对意愿不高的购房者起到的催化作用不明显,后续市场仍依赖于政策支持力度、居民收入水平的提升等。

  团购风起

  早于郑州,已有多个城市试水过这种活动。日前湖北恩施住建局发文称,支持国有企业通过团购新建商品住房作为保障性租赁住房房源,解决从事基本公共服务人员的住房困难问题。团购商品房优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

  10月10日,贵州省人民政府办公厅同样发文,要实施更大力度的住房公积金阶段性支持政策,加强已出台政策的优化落实,有力引导购房消费。鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购,团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

  11月初,由贵阳市总工会牵头举办的职工商品房团购活动正式启动。活动规则明确:活动房源售价将低于对应楼盘平时售价,且为2年内最低价。多个银行相继跟进,通过购房额外折扣、贷款绿色通道、贷款利率优惠等措施,提供购房优惠。

  此前,为稳定房地产市场,许多地方政府出台“限跌令,限制房企肆意降价行为。据不完全统计,自去年下半年以来,全国超20城发布“限跌令”,有的直接发布行政命令,有的通过约谈房企,限制恶意降价,否则就不给予网签。

  进入2022年,限跌的城市数有所减少,还有不少城市松绑了新房限价的幅度。如今,地方的团购活动优惠价格,不计入商品房备案价格跌幅比例范围,被业内认为各地在商品房价格调控上更具弹性与空间。

  “开发企业必须杜绝‘躺平’思维。当前房地产市场处于低迷期,但房地产市场具有周期性,低迷期也将是复苏期的开始,这时更要提振信心。开发企业要敢于把好房源拿出来,让参与团购的市民买到满意的住房。”同样召开团购活动的遵义方面称。

  实际上,拿出这种救市新“药方”的城市,楼市行情均较为低迷。

  以贵阳为例,克而瑞表示,贵阳市场已然陷入深度调整期,市场下行压力不断加剧,近两年成交加速下滑。2022年,贵阳市场下行压力进一步加剧,前10月主城区累计成交325万平方米,同比下降39%,整体呈加速下滑态势。

  “受限于贵阳市场下行压力不断加剧,房企持续加大促销力度,特价房、工抵房等优惠轮番落地,但实际收效甚微。”克而瑞研报称,除观山湖区房价相较坚挺之外,其余区域房价预期全面转跌,在“买涨不买跌”的心理预期下,市场观望情绪愈加浓重。

  克而瑞表示,贵阳政府保价在一定程度上将提振市场信心,刺激购房需求集中释放,短期成交或将明显提升。但长期来看,贵阳市场真正回稳仍需较长时间周期,毕竟市场信心扭转并非易事,市场需求及购买力同样需要时间积累。

  中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶认为,受行业下行及居民就业、收入预期较弱等因素影响,今年以来,刚需购房群体观望情绪浓,而改善性购房群体购房意愿好于刚需群体,大户型、高总价的改善性住宅产品占比有所提升。

  “在改善性需求有较强支撑的情况下,有必要加大政策支持力度。在楼市企稳之前,一、二线城市的限贷政策及郊区限购政策仍有优化空间。”曹晶晶表示。

  中银证券表示,近期多个二线城市相继出台需求端放松政策,南京二套房首付比例下调、武汉二环外解除限购、厦门岛外限购调整、佛山全城取消限购,预计未来高能级城市的需求端放松政策将持续落地,将会集中在限贷与限购调整上,促进行业健康平稳发展。

【编辑:刘湃】
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